Wielki powrót: co oznacza ożywienie na polskim rynku magazynowym

Podczas gdy lato w Europie zazwyczaj przynosi chwilowe spowolnienie, polski sektor przemysłowy i logistyczny w pierwszym półroczu 2026 roku wrzucił wysoki bieg. Całkowita powierzchnia nowoczesnych magazynów w Polsce osiągnęła około 38 mln mkw.

Jeżeli obecnie rewidujecie swój łańcuch dostaw, dystrybucję lub zapotrzebowanie na powierzchnię magazynową, weźcie pod uwagę te trzy główne trendy rynkowe:

• Nowe umowy najmu (netto) wzrosły o 57% rok do roku, napędzając całkowity popyt w I półroczu 2026 r. do poziomu 3,5 mln mkw.

• Budowa nowych projektów spadła o 11% rok do roku (obecnie w budowie znajduje się 1,3 mln mkw.). Co kluczowe, 61% budowanej powierzchni zostało już zabezpieczone umowami najmu. Budownictwo spekulacyjne znacząco wyhamowało.

• Wskaźnik pustostanów w magazynach w całej Polsce spadł z 7,9% do 6,3%–6,4%.

Co to może oznaczać

1. Spadek dostępności w głównych hubach logistycznych

Średnia stopa pustostanów w Polsce wynosi ~6,3%, ale w najlepszych lokalizacjach na głównych rynkach (wokół siedmiu głównych aglomeracji miejskich) spadła do 6,0%, a do końca roku prognozowany jest spadek w kierunku 5,5%. Peryferyjne rynki regionalne oferują więcej wolnej istniejącej powierzchni, ze średnim poziomem pustostanów wynoszącym 7,2%.

2. „Wielka Piątka” wciąż dominuje

Aktywność rynkowa pozostaje skoncentrowana w głównych ośrodkach tj.: Górny Śląsk, Warszawa i okolice, Wrocław, Polska centralna i Poznań. Te pięć regionów odpowiadało za 63% nowej podaży, 80% budowanej powierzchni i 82% całej wynajętej przestrzeni.

3. Presja czynszowa w najlepszych lokalizacjach

Podczas gdy wywoławcze czyszsze podstawowe utrzymują się na stabilnym poziomie 4,20 € – 6,50 € / mkw. / miesiąc, czynsze efektywne (po uwzględnieniu zachęt) zaczynają rosnąć na podrynkach o wysokim popycie i niskim poziomie pustostanów.

4. Zwrot w stronę jakości i automatyzacji

Deweloperzy i najemcy przesuwają punkt ciężkości z szybkiej ekspansji powierzchniowej na jakość aktywów, nowoczesne możliwości automatyzacji oraz wczesne zabezpieczanie powierzchni w ramach umów pre-let.

Przegląd regionalny (I półrocze 2026)

Dane zebrane na podstawie raportów rynkowych firm doradczych CBRE, Colliers, Cushman & Wakefield, JLL, Knight Frank oraz Savills.